ผู้ชายคนหนึ่งเพิ่งถอดความ 30 ปีของโฆษณาให้เช่า

ฉันไม่รู้อะไรเกี่ยวกับ Eric Fischer เลย ยกเว้นว่าเขาเป็นฮีโร่ที่บ้าคลั่ง

ชอบมาก ทุกคนที่เพิ่งพยายามจะอาศัยอยู่ในซานฟรานซิสโก , ฟิสเชอร์สนใจเรื่องค่าที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ฟิสเชอร์ไม่เหมือนกับคนอื่นๆ คนอื่นๆ ที่ตัดสินใจมีส่วนร่วมในการสนทนานี้โดยเพิ่มความลึกของข้อมูลทางประวัติศาสตร์สมัยใหม่เกี่ยวกับพวกเขาเป็นสองเท่า

จนถึงปัจจุบัน ข้อมูลที่อ้างถึงบ่อยที่สุดเกี่ยวกับราคาบ้านของ SF ได้ย้อนกลับไปในปี 1979 เมื่อเมืองเริ่มติดตามค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์สองห้องนอนที่โฆษณาใน San Francisco Chronicle ในวันอาทิตย์หนึ่งวันต่อปี

น่าเสียดายสำหรับข้อมูลนี้ พ.ศ. 2522 เป็นปีที่นายกเทศมนตรีเมืองซานฟรานซิสโก Dianne Feinstein กำหนดให้ การหยุดเช่าที่เปลี่ยนเป็นการควบคุมค่าเช่า . หากคุณต้องการโต้เถียงเกี่ยวกับข้อดีของการควบคุมค่าเช่า — และในเมืองจำนวนหนึ่งในสหรัฐอเมริกาที่ต้องเผชิญกับราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ใครล่ะจะไม่ชอบล่ะ — ข้อโต้แย้งของคุณในด้านใดด้านหนึ่งจะไม่มีประโยชน์มากหากไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์ ก่อน เช่าการควบคุมเพื่อให้คุณมีสิ่งที่จะเปรียบเทียบ

ฟิสเชอร์จึงพบข้อมูลการควบคุมการเช่าก่อน เขา รวบรวมมาเอง …โดยใช้เวลาหลายชั่วโมงไปกับไฟล์ภาพเก่าและไมโครฟิล์มของ San Francisco Chronicle เครื่องอ่านไมโครฟอร์ม(ภาพ: Tom Rolfe / วิกิพีเดีย)

ฟิสเชอร์พูดถึงวิธีการของเขาเป็นอย่างดี in โพสต์เกี่ยวกับ โปรเจกต์นี้ , เผยแพร่เมื่อวันเสาร์ นี่คือบทสรุปสั้น ๆ : วิธีการของเขาไม่สมบูรณ์แบบ แต่มั่นคง และฉันไม่เห็นวิธีที่ดีในการปรับปรุง

แทนที่จะไปเพิ่มเติมในเรื่องนั้น โพสต์บล็อกนี้มีเพื่อ ย้ำอีกครั้งว่าข้อมูลใหม่ของเขาเปิดเผยอย่างไร : แผนภูมินี้

ราคาเช่า.(ภาพ: เอริค ฟิชเชอร์)

เพื่อนของฉันคือ 70 ปีของราคาบ้านในซานฟรานซิสโก มีขึ้น ๆ ลง ๆ แต่ส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่ง่ายมาก: 6.6 เปอร์เซ็นต์

นั่นคือจำนวนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นทุกปีโดยเฉลี่ยตั้งแต่ปีพ. ศ. 2499 ซึ่งเป็นเรื่องจริงก่อนที่จะมีการควบคุมค่าเช่า มันเป็นความจริงหลังจากการควบคุมค่าเช่า มันไม่เป็นความจริงทั้งหมดในช่วงฟองสบู่เทคโนโลยีปี 2000 แต่มันก็ยังคงเป็นเรื่องจริงและก็กลายเป็นจริงอีกครั้งในภายหลัง

6.6 เปอร์เซ็นต์ เร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อ 2.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งดูเหมือนจะไม่มาก แต่เมื่อทำติดต่อกัน 60 ปีก็หมายถึงราคาบ้าน สี่เท่า เมื่อเทียบกับทุกอย่างที่คุณต้องซื้อ

เลวร้าย. แต่นั่นคือ SF ในปัจจุบัน เมื่อเทียบกับปี 1956

แล้วอะไรทำให้ราคาสูงขึ้น? นั่นเป็นส่วนที่น่าตื่นเต้นมากในการค้นพบของฟิสเชอร์ ด้วยข้อมูลของเขา เขาจึงตอบคำถามนั้นไม่มากก็น้อย

ค่ามัธยฐานขอค่าเช่ารายเดือนEric Fischer

นี้อยู่ใกล้เท่าที่คุณเคยเห็น คำตอบของชีวิต จักรวาล และทุกสิ่ง

เป็นแผนภูมิที่ทำนายตลาดที่อยู่อาศัยในซานฟรานซิสโกได้เกือบสมบูรณ์แบบโดยใช้ตัวแปรเพียงสามตัว:

1. จำนวนงานที่ตั้งอยู่ในเขตซานฟรานซิสโก
2. จำนวนสถานที่ในซานฟรานซิสโกเคาน์ตี้สำหรับให้ผู้คนอาศัยอยู่
3. จำนวนเงินทั้งหมดที่จ่ายให้กับทุกคนที่ทำงานในเทศมณฑลซานฟรานซิสโก

สรุปไว้ในสูตรที่ด้านบนของแผนภูมิ หากคุณให้ค่า (1), (2) และ (3) ข้างต้นแก่ฉัน ฉันก็จะสามารถทำนายได้อย่างแม่นยำจนน่าตกใจว่าอพาร์ตเมนต์แบบสองห้องนอนกลางในซานฟรานซิสโกจะมีค่าเช่าเท่าไรในสถานการณ์นั้น

ตามมาว่าถ้าเราทำได้ เปลี่ยน (1) (2) หรือ (3) เราอาจเปลี่ยนค่าเช่าที่พักในซานฟรานซิสโกได้ นี่คือวิธีที่ Fischer สรุปสถานการณ์สมมติซึ่งตามสูตรของเขา ราคาอพาร์ทเมนท์จะลดลง 67 เปอร์เซ็นต์:

อุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น 53% (200,000 หน่วยใหม่) หรือเงินเดือนที่ปรับ CPI ลดลง 44% หรือการจ้างงานลดลง 51% เพื่อลดราคาลงสองในสาม

ตกลง นี่หมายถึงวิธีที่จะทำให้ซานฟรานซิสโกมีราคาไม่แพงอย่างที่ (พูด) พอร์ตแลนด์ก็คือ would ลดเงินเดือนทุกคนลงครึ่งหนึ่ง , หรือ ไฟครึ่งหนึ่งของพวกเขา , หรือ ทำให้ประชากรของเมืองเติบโตอย่างรวดเร็วประมาณ 50 เปอร์เซ็นต์ เป็นประมาณ 1.2 ล้าน ในขณะที่จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วขึ้น

อึ.

แต่เดี๋ยวก่อน คุณอาจจะพูดว่า ปรากมีประชากรประมาณ 1.2 ล้านคน มิลานมีผู้อยู่อาศัยประมาณ 1.2 ล้านคน นั่นเป็นเมืองที่ดี คงจะดีถ้าซานฟรานซิสโกเปลี่ยนเป็นปราก โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าราคาลดลงสองในสาม

นั่นอาจเป็นจริง ปัญหาคือการเปลี่ยนเป็นปรากอย่างรวดเร็วจะทำให้นักพัฒนาหลายพันคนล้มละลายเพราะ (จำได้ไหม) ค่าเช่าจะลดลง 67 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้นนักพัฒนาทั้งหมดจึงไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้ที่พวกเขาหยิบออกมาเพื่อสร้างบ้านใหม่ 200,000 หลัง .

ลองคิดดู นักพัฒนาที่ล้มละลายหลายพันคนอาจฟังดูไม่เลวสำหรับคุณเช่นกัน แต่เชื่อฉันเถอะว่ามันฟังดูแย่สำหรับนักพัฒนา ด้วยเหตุนี้จึงไม่มีสถานการณ์ใดที่นักพัฒนาเอกชนจะเพิ่มบ้านใหม่จำนวนมากในคราวเดียว พวกเขาจะหยุดสร้างนานก่อนที่การหวนคืนสู่สรวงสวรรค์จะเกิดขึ้นได้

เท่าที่เห็นนี่เหลือไม่กี่อย่าง บทเรียนที่น่าสนใจสำหรับซานฟรานซิสโก :

1. การเพิ่มหน่วยใหม่ส่วนใหญ่จะไปที่ .เท่านั้น ให้อึไม่เลวร้ายลง .

1ก. นั่นยังคงเป็นสิ่งที่ดี

สอง. การควบคุมการเช่าดูเหมือนจะไม่ใช่สาเหตุใหญ่ของปัญหา ต่อตัว อึก่อนหน้านี้ไม่ดี อึไม่ดีหลังจากนั้น อึไม่ได้ดีขึ้นหรือแย่ลงอย่างเห็นได้ชัดสำหรับผู้หาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ย อย่างน้อยถ้าคุณเริ่มในปี 1956 (ในทางกลับกัน มีบางอย่างแปลกเกิดขึ้นในข้อมูลราคาช่วงต้นของ Fischer จากยุค 40 หากคุณละเว้นช่วงปี 1950–1960 ในค่าเช่าแล้วทุกอย่างก่อนการควบคุมค่าเช่าในปี 2522 เริ่มดูเหมือนที่ราบสูงนี่เป็นแผนภูมิแรกของเขาอีกครั้งสำหรับการวัดที่ดี)

ค่าเช่าโฆษณาที่ปรับ CPI(ภาพ: เอริค ฟิชเชอร์)

2ก. วิธีที่การควบคุมค่าเช่าอาจมีความสำคัญ ทางอ้อม คือถ้ามันนำไปสู่ ​​.ทางอ้อม ยูนิตใหม่น้อยลง ตัวอย่างเช่น เพราะมันทำให้คนมีเหตุผลที่จะประท้วงหรือฟ้องเพื่อป้องกันไม่ให้นักพัฒนาเปลี่ยนอาคารที่ควบคุมการเช่าเก่าขนาดเล็กด้วยอาคารใหม่ขนาดใหญ่ที่มีอัตราตลาด ซึ่งค่อนข้างเข้าใจได้สำหรับคนจน แต่ก็ยังเป็นผลลัพธ์ที่น่าขยะแขยงเพราะ (ตามสูตรของ Fischer) หลังคาใหม่ที่สวยงามทุกหลังมีราคาลดลงเล็กน้อยเพราะคนรวยที่อยู่ด้านล่างไม่ได้ผลักคนชั้นกลางออกไป จากใต้หลังคาที่มีคุณภาพปานกลาง ไปเรื่อยๆ จนกว่าจะมีคนมาลงเอยในเต็นท์

2ข. ยังไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนในข้อมูลนี้ว่าการควบคุมค่าเช่ามีผลกับการต่อต้านที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มเติมในซานฟรานซิสโก อีกครั้ง: อึไม่ดีก่อน อึไม่ดีหลังจากนั้น

3. การตัดค่าใช้จ่ายในการพัฒนา infill จะช่วยได้หากมีวิธีการทำโดยไม่ทำให้สิ่งอื่นยุ่งยากเกินไป

4.ถ้ามีบางอย่าง หยุดตลาดที่อยู่อาศัยจากการสร้างบ้านใหม่ให้เพียงพอสำหรับผู้มาใหม่ มันอาจจะเป็นสิ่งที่มาถึงประมาณปี 1960 หรือก่อนหน้านั้น

ฉันจะหยุดพูดเกี่ยวกับซานฟรานซิสโก ณ จุดนี้เพราะซานฟรานซิสโกทำให้ฉันผิดหวัง โดยพื้นฐานแล้ว ฉันคิดว่าซานฟรานซิสโกเป็นบ้า

ที่ดูด เป็นสถานที่ที่น่าอัศจรรย์ มุมมองจากสวนสาธารณะในซานฟรานซิสโก(รูปภาพ: รูปภาพ: Torbakhopper/Flickr)

ฉันจะปิดท้ายด้วยบทเรียนสำหรับเมืองที่เพิ่มงานและ/หรือความมั่งคั่งได้เร็วกว่าบ้าน แต่ยังไม่ใช่ซานฟรานซิสโก: พอร์ตแลนด์ ซีแอตเทิล ออสติน เดนเวอร์ มินนิอาโปลิส บางทีโอ๊คแลนด์และลอสแองเจลิสและซานดิเอโกและดีซีก็ยังคงอยู่เช่นกัน

เพื่อความรักของพระเจ้า เพิ่มบ้านไปเรื่อยๆ เพิ่มบ้านไปเรื่อยๆ เพื่อไม่ให้สิ่งต่างๆ แย่ลงไปอีก และคุณจะไม่ติดอยู่ในพายุอึมครึมที่สูญเสียไปและสูญเสียไป เช่น ซานฟรานซิสโก

และในขณะที่คุณทำอย่างนั้น...

เช่าควบคุม? ผู้เช่ารายนี้รู้สึกประหม่าแต่แน่นอนว่าอาจลองใช้งานตราบเท่าที่คุณทำงานอย่างหนักเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ขัดขวางการเพิ่มบ้านต่อไป

แผ่กิ่งก้านสาขาไม่มีที่สิ้นสุด? นั่นจะทำให้บ้านราคาถูก (ลองถามแอตแลนต้า ดัลลาส และฟีนิกซ์) แต่มันทำให้โลกเสียและดูเหมือนว่าจะทำให้เราอ้วนขึ้นและโดดเดี่ยวมากขึ้น รวมทั้งรถยนต์ก็มีราคาแพง ดังนั้นอาจลองทำทาวน์เฮาส์ถ้าทำได้ ทาวน์เฮาส์ที่ดี Cliff และ Claire Huxtable อาศัยอยู่ในทาวน์เฮาส์ ดูเพล็กซ์ก็ดีเหมือนกัน จริง ๆ แล้วหลายเมืองทำให้การสร้างอย่างใดอย่างหนึ่งเหล่านี้ผิดกฎหมาย นั่นคือถั่ว

ภาษีเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสาธารณะหรือเงินอุดหนุนอื่น ๆ ? คนยากจนที่สุดจะไม่สามารถซื้อบ้านราคาตลาดได้ และคนในบ้านเล็กๆ ราคาถูกแต่น่าอยู่มักจะประสบปัญหาน้อยกว่าคนในเต๊นท์มาก ใช่แล้ว อาจเป็นความคิดที่ดีที่จะใช้ภาษีเพื่อสร้างบ้านเล็กๆ ราคาถูกแต่น่าอยู่สำหรับคนยากจน ในขณะเดียวกันก็มองหาวิธีอื่นๆ ที่จะช่วยให้ผู้คนหลุดพ้นจากความยากจน

การเลิกจ้างจำนวนมาก? เห็นได้ชัดว่าสิ่งเหล่านี้จะลดค่าเช่า แต่อย่างใดฉันไม่คิดว่าพวกเขาจะได้รับการเลือกตั้งนายกเทศมนตรีอีกครั้ง

แต่ทำอะไรก็ซื้อแน่นอน Eric Fischer ดื่มถ้าคุณเห็นเขา เขาได้รับมัน

ไมเคิล อันเดอร์เซ็นเป็นนักเขียนในพอร์ตแลนด์ แร่ เขา @andersem บนทวิตเตอร์.